Leistungsverzeichnis (LV): Aufbau, Beispiel und Erstellung

Ein Leistungsverzeichnis (LV) ist eine geordnete, detaillierte Aufstellung aller Arbeiten, die bei einem Bauvorhaben ausgeführt werden sollen. Es zerlegt das Projekt in einzelne Positionen – etwa „Wandfliesen verlegen, 24 m²“ – und beschreibt für jede, was genau, in welcher Qualität und in welcher Menge zu leisten ist.

Das LV ist das Kernstück einer Ausschreibung: Handwerksbetriebe tragen ihre Preise in die Positionen ein und geben so ein Angebot ab, das sich Zeile für Zeile mit anderen vergleichen lässt. Später ist es Teil des Bauvertrags und Grundlage der Abrechnung.

• Deckblatt und Vorbemerkungen: Bauvorhaben, Bauherr, Ausführungszeitraum, Baustellenbedingungen (Zufahrt, Strom, Wasser, Entsorgung), allgemeine technische Vorgaben.
• Gliederung: nach Gewerken oder Bauabschnitten in Lose und Titel, zum Beispiel „Abbruch“, „Fliesenarbeiten“, „Sanitär“.
• Positionen mit Ordnungszahl (OZ), Kurztext, Langtext, Menge und Einheit (m, m², m³, Stück, Pauschal).
• Preisfelder: Einheitspreis (EP) und Gesamtpreis (GP = Menge × EP).
• Zusammenstellung: Summen je Titel und Gesamtsumme netto und brutto.

Neben normalen Positionen gibt es Bedarfspositionen (werden nur bei Bedarf ausgeführt), Wahl- oder Alternativpositionen (eine von mehreren Varianten) und Zulagepositionen (Aufpreis auf eine Grundposition). Sie sollten deutlich gekennzeichnet sein.

Je genauer der Langtext, desto vergleichbarer die Preise. Formulierungen wie „nach Absprache“ oder „fachgerecht“ allein lassen zu viel offen.

Detailliertes Leistungsverzeichnis: Jede Leistung ist als Position mit Menge beschrieben. Das ist der Normalfall und die Grundlage für einen Einheitspreisvertrag: Abgerechnet wird nach den tatsächlich ausgeführten Mengen laut Aufmaß.

Funktionale Leistungsbeschreibung: Beschrieben wird das Ziel, nicht jeder Arbeitsschritt – etwa „Bad komplett saniert nach beiliegender Planung“. Der Anbieter plant die Details selbst. Das spart Planungsaufwand, macht Angebote aber schwerer vergleichbar und wird oft mit einem Pauschalpreis kombiniert, zum Beispiel bei einem Generalunternehmer.

Für öffentliche Auftraggeber sind die Regeln in der VOB/A festgelegt; die Leistung muss eindeutig und erschöpfend beschrieben werden. Private Bauherren sind daran nicht gebunden, profitieren aber von derselben Sorgfalt.

1. Bestand und Ziel festlegen: Was soll gemacht werden, welche Qualität, welcher Zeitraum?
2. Mengen ermitteln: Flächen, Längen und Stückzahlen aus Plänen oder einem Aufmaß vor Ort.
3. Nach Gewerken gliedern: Abbruch, Rohbau, Installation, Ausbau, Oberflächen.
4. Positionen beschreiben: Material, Format, Fabrikat oder gleichwertig, Ausführungsart, Nebenarbeiten.
5. Besondere Leistungen ergänzen: Schutzmaßnahmen, Entsorgung, Gerüst, Baustelleneinrichtung.
6. Versenden und vergleichen: an mehrere Betriebe mit gleicher Frist und gleichem Stand.

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Was kostet ein Leistungsverzeichnis?

Mit Architekt ist das LV Teil der Leistungsphase 6 der HOAI, auf die etwa 10 % des Gesamthonorars entfallen. Fachplaner für Heizung, Sanitär oder Elektro erstellen LVs für ihre Gewerke. Einzelne Gewerke-LVs werden auch pauschal angeboten; die Preise hängen stark vom Umfang ab.

Für überschaubare Sanierungen erstellen viele Bauherren das LV selbst. Ein strukturiertes Werkzeug wie der Leistungsverzeichnis-Rechner hilft dabei, keine Positionen zu vergessen.

Im Altbau ist nicht alles vorab sichtbar: Wie viel Putz hält, wie eben ist der Boden unter dem alten Belag, in welchem Zustand sind die Leitungen in der Wand? Ein gutes LV für eine Sanierung geht damit offen um:

• Rückbau zuerst ausschreiben: Bei größeren Projekten kann es sinnvoll sein, Abbrucharbeiten vorzuziehen und die übrigen Gewerke erst danach genau zu beschreiben.
• Unsichere Mengen als Bedarfsposition: etwa „Putz ausbessern, je m²“ oder „Untergrund spachteln, je m²“, damit der Preis vorab feststeht.
• Bestand beschreiben: Baujahr, Wandaufbau, bekannte Schäden und Fotos in den Vorbemerkungen helfen Betrieben, realistisch zu kalkulieren.
• Reihenfolge der Gewerke: Wer wann arbeitet, gehört in den Terminplan – so lassen sich Schnittstellen sauber zuordnen.

• Vergleichbare Angebote: Alle Betriebe bieten dieselbe Leistung an – ein echter Angebotsvergleich wird möglich.
• Weniger Nachträge: Was beschrieben ist, ist im Preis enthalten. Vergessene Leistungen werden dagegen später teuer.
• Klare Abrechnung: Rechnungen lassen sich Position für Position prüfen.
• Bessere Planung: Wer das LV schreibt, denkt das Projekt einmal vollständig durch und entdeckt Lücken vor Baubeginn.

• Geschätzte Mengen: Stark abweichende Mengen führen zu Preisanpassungen. Beim VOB-Vertrag kann bei Abweichungen über 10 % ein neuer Preis verlangt werden.
• Unklare Qualität: „Fliesen nach Wahl“ ohne Preisrahmen macht Angebote unvergleichbar.
• Nebenleistungen vergessen: Was zur Leistung gehört und was gesondert zu vergüten ist, regeln für viele Gewerke die Normen der VOB/C. Schutzabdeckungen, Gerüste oder Entsorgung sollten Sie im Zweifel als eigene Position aufnehmen.
• Schnittstellen offen: Wer stellt Durchbrüche her, wer schließt sie? Wer entsorgt den Bauschutt?
• Zu viele Bedarfspositionen: Sie verwässern den Preisvergleich.