Das Wichtigste in Kürze
- Die HOAI ist eine Verordnung, nach der sich das Honorar von Architekten und Ingenieuren berechnen lässt – abhängig von anrechenbaren Kosten, Honorarzone und beauftragten Leistungsphasen.
- Seit dem 1. Januar 2021 sind die Honorarsätze nicht mehr verbindlich; das Honorar wird frei in Textform vereinbart, sonst gilt der Basishonorarsatz.
- Für Gebäude gibt es neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung; die Bauüberwachung (LPH 8) ist mit 32 % der größte Anteil.
- Bei Umbauten und Modernisierungen kann ein Umbauzuschlag von bis zu 33 % vereinbart werden.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die HOAI?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die beschreibt, welche Leistungen Architekten und Fachplaner erbringen und wie sich ihr Honorar dafür berechnen lässt. Sie gilt für Planungsleistungen von Büros mit Sitz in Deutschland, die im Inland erbracht werden.
Die HOAI legt keine Pflicht fest, einen Architekten zu beauftragen. Ob Sie einen brauchen, hängt vom Vorhaben ab: Für eine Baugenehmigung ist in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser nötig, für eine Badsanierung meist nicht.
Was hat sich 2021 geändert?
Bis Ende 2020 schrieb die HOAI verbindliche Mindest- und Höchstsätze vor. Der Europäische Gerichtshof hat diese Bindung 2019 als unvereinbar mit EU-Recht beanstandet. Seit der HOAI 2021 gilt deshalb:
- Das Honorar wird frei vereinbart, und zwar in Textform (zum Beispiel per E-Mail).
- Die Honorartafeln sind nur noch Orientierungswerte zwischen Basishonorarsatz und oberem Honorarsatz.
- Fehlt eine wirksame Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz.
- Verbraucher muss der Planer vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar vereinbart werden kann.
Eine weitere Überarbeitung der HOAI ist in Vorbereitung, aber noch nicht in Kraft. Prüfen Sie bei Vertragsschluss den aktuellen Stand.
Die Leistungsphasen nach HOAI
Für Gebäude und Innenräume teilt die HOAI die Arbeit in neun Leistungsphasen (LPH). Die Prozentwerte zeigen, welcher Anteil des Gesamthonorars auf die Phase entfällt:
| LPH | Inhalt | Anteil |
|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % |
| 8 | Objektüberwachung (Bauüberwachung) | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % |
Sie müssen nicht alle Phasen beauftragen. Bei einer Sanierung reicht oft eine Teilbeauftragung, etwa Planung und Genehmigung (LPH 1–4) oder nur die Ausschreibung mit Leistungsverzeichnis und die Bauüberwachung.
Neben diesen Grundleistungen kennt die HOAI Besondere Leistungen, die frei vereinbart und gesondert bezahlt werden. Im Bestand sind das zum Beispiel ein Bestandsaufmaß, eine Schadenskartierung oder Varianten für unterschiedliche Budgets.
So wird das Honorar berechnet
Das Honorar ergibt sich aus vier Größen:
- Anrechenbare Kosten: die Baukosten, auf die sich die Planung bezieht, ermittelt nach DIN 276.
- Honorarzone: der Schwierigkeitsgrad von I (sehr gering) bis V (sehr hoch); ein normales Wohnhaus liegt meist in Zone III oder IV.
- Honorarsatz: der vereinbarte Wert innerhalb der Spanne der Honorartafel.
- Beauftragte Leistungsphasen: deren Prozentanteile werden addiert.
Dazu kommen Nebenkosten (zum Beispiel Kopien, Fahrten) und die Umsatzsteuer. Als grobe Orientierung liegt ein Architektenhonorar für die volle Beauftragung bei Wohngebäuden häufig im Bereich von 10 bis 20 % der Baukosten; bei kleinen Projekten und Umbauten ist der Anteil eher höher.
Kostenermittlung in den Leistungsphasen
Eng mit der HOAI verbunden ist die Kostenermittlung nach DIN 276. Sie wird mit fortschreitender Planung immer genauer und ist Ihr wichtigstes Werkzeug, um das Budget im Griff zu behalten:
- Kostenrahmen: eine erste Budgetgröße zu Beginn, oft schon vor der eigentlichen Planung.
- Kostenschätzung: auf Basis der Vorplanung (LPH 2).
- Kostenberechnung: auf Basis der Entwurfsplanung (LPH 3); sie ist in der Regel auch die Grundlage für das Honorar.
- Kostenanschlag: auf Basis der eingeholten Angebote während der Vergabe.
- Kostenfeststellung: die tatsächlichen Kosten nach Abschluss.
Lassen Sie sich die Kostenschätzung erläutern, bevor Sie die nächste Phase beauftragen. Weicht sie stark von Ihrem Budget ab, ist jetzt der günstigste Zeitpunkt, die Planung anzupassen.
Wann brauchen Sie einen Architekten oder Fachplaner?
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben – etwa einem Anbau, einer Aufstockung, einem Dachgeschossausbau mit neuen Gauben oder einer Nutzungsänderung – müssen die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden. Das sind je nach Landesbauordnung Architekten und bestimmte Ingenieure. Eingriffe in tragende Wände brauchen außerdem einen Tragwerksplaner.
Für eine Sanierung ohne Genehmigung, etwa neue Bäder, Böden oder Fenster, ist ein Architekt nicht vorgeschrieben. Bei vielen Gewerken und knappen Zeitplänen kann eine Planung und Bauleitung aber Fehler und Nachträge vermeiden. Auch Fachplaner für Heizung, Lüftung oder Elektro rechnen nach eigenen Teilen der HOAI ab.
HOAI bei Umbau und Sanierung
Planen im Bestand ist aufwendiger als im Neubau: Bestandsaufnahme, unbekannte Konstruktionen, Abhängigkeiten zwischen alten und neuen Bauteilen. Die HOAI erlaubt deshalb einen Umbauzuschlag. Für Gebäude kann er bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad bis zu 33 % betragen. Wird nichts vereinbart, gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 % als vereinbart.
Zusätzlich kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz – vorhandene Bauteile, die in die Planung einbezogen werden – bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt werden, wenn das vereinbart ist. Beides sollten Sie im Vertrag klar regeln.
Eine erste Vorstellung von den Baukosten, auf die sich das Honorar bezieht, liefert der Sanierungsrechner.
Beispiel: Architekt bei einer Altbausanierung
Angenommen, Sie kaufen ein Haus aus den 1960er-Jahren und wollen Grundriss, Bäder, Heizung und Dach erneuern. Ein sinnvoller Weg kann so aussehen:
- LPH 1–2 beauftragen: Bestandsaufnahme, Varianten, erste Kostenschätzung. Danach entscheiden Sie, welche Variante Sie umsetzen.
- LPH 3–4 bei Bedarf: Entwurf und – falls nötig – Bauantrag, zum Beispiel bei neuen Gauben oder Anbau.
- LPH 5–7: Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe an die Handwerksbetriebe.
- LPH 8: Bauüberwachung mit Terminplanung, Rechnungsprüfung und Abnahme.
Wer die Ausführung selbst koordinieren möchte, beauftragt nur die ersten Phasen und holt die Angebote selbst ein. Das spart Honorar, verlagert aber Aufwand und Risiko zu Ihnen.
Worauf Sie beim Architektenvertrag achten sollten
- Leistungen konkret benennen: Welche Phasen und welche Besonderen Leistungen (etwa Bestandsaufmaß) sind beauftragt?
- Stufenweise beauftragen: Erst LPH 1–2, dann nach Kostenschätzung entscheiden, ob es weitergeht.
- Kostenrahmen festhalten: Ein vereinbartes Budget hilft, die Planung daran auszurichten.
- Pauschal oder nach HOAI: Ein Pauschalhonorar ist möglich, sollte aber zum Leistungsumfang passen.
- Rechte an Plänen: Wer darf die Pläne später nutzen? Siehe Urheberrecht an Architektenplänen.
Bei Streit über Honorar oder Leistungen ist eine Anwältin oder ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht die richtige Adresse.
