Sanierung in Düsseldorf

Düsseldorf ist eine Stadt mit altem Heizungs- und Gebäudebestand: Laut Kommunalem Wärmeplan wurden rund 63 Prozent der beheizten Gebäude im Jahr 1970 oder früher errichtet, und etwa 92 Prozent der Heizenergie stammen noch aus fossilen Quellen, vor allem Erdgas. Daraus ergibt sich für viele Eigentümer ein doppelter Handlungsbedarf: Gebäudehülle und Heizung.

Gründerzeit und Jugendstil

Die gründerzeitlichen Mehrfamilienhäuser prägen Oberkassel, Flingern, Bilk und Unterbilk, Pempelfort, Friedrichstadt und Derendorf. Typisch sind Stuckfassaden, Holzbalkendecken, hohe Räume und oft noch alte Leitungen. Eine Außendämmung kommt an Schmuckfassaden selten in Frage. Üblich sind deshalb Innendämmung, die Dämmung der obersten Geschossdecke und des Kellers sowie der Austausch von Fenstern in passender Teilung. Bei Holzbalkendecken und Innendämmung sollten Sie die Feuchte vorab fachlich prüfen lassen.

Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre

Weil die Innenstadt im Zweiten Weltkrieg stark zerstört wurde, stehen zwischen den Altbauten viele Wiederaufbauhäuser mit dünnen Außenwänden, einfachen Dächern und kleinen Bädern. Ab 1961 entstand außerdem im Süden die Großsiedlung Garath, die heute im Stadterneuerungsprojekt „Garath 2.0“ weiterentwickelt wird. In diesen Baujahren lohnen sich häufig eine Fassadendämmung, neue Fenster, eine Erneuerung der Elektrik und eine Badsanierung.

Siedlungen und Einfamilienhäuser am Stadtrand

Im Norden, Süden und Osten überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser, etwa in Angermund, Kalkum, Wittlaer, Himmelgeist, Hubbelrath oder Unterbach. Viele stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren und heizen noch mit Gas oder Öl. Da diese Stadtteile laut Wärmeplanung voraussichtlich kein Wärmenetz bekommen, ist hier meist die eigene Heizung, etwa eine Wärmepumpe, die zentrale Frage.

Denkmalschutz

Düsseldorf hat rund 1.800 Einzeldenkmäler und zehn Denkmalbereiche, darunter die Carlstadt, die Kaiserswerther Altstadt und die Golzheimer Siedlung. In einem Denkmalbereich sind alle Veränderungen am geschützten Erscheinungsbild erlaubnispflichtig, auch wenn das Gebäude selbst kein Einzeldenkmal ist. Bei Denkmälern brauchen unter anderem Fenstertausch, Dämmung, Fassadensanierung, neue Dachdeckung und Dachausbau eine Erlaubnis nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW. Zuständig ist das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege an der Brinckmannstraße 5.

Städtebauliche Erhaltungssatzungen

Unabhängig vom Denkmalschutz gelten in mehreren Quartieren Erhaltungssatzungen, zum Beispiel in Altstadt und Carlstadt, in Oberkassel zwischen Luegallee und Düsseldorfer Straße und in großen Teilen von Flingern südlich der Grafenberger Allee. Dort sind Abriss und Änderungen der äußeren Gestalt genehmigungspflichtig, auch wenn das Baurecht sonst keine Genehmigung verlangt. Die Stadt nennt als Beispiele ausdrücklich einen neuen Fassadenanstrich oder die Neueindeckung des Daches.

Soziale Erhaltungssatzung in Bilk-Mitte

Seit dem 13. Mai 2025 gilt für Bilk-Mitte die erste Soziale Erhaltungssatzung Düsseldorfs. Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen von Wohnraum brauchen dort eine erhaltungsrechtliche Genehmigung. Nach den städtischen Beurteilungskriterien ist zum Beispiel ein erster Balkon bis 8 m² in der Regel genehmigungsfähig, eine Fußbodenheizung dagegen nicht. Grundrissänderungen, die Zimmerzahl oder Wohnfläche verändern, sowie das Zusammenlegen von Wohnungen gelten als tendenziell nicht genehmigungsfähig. Reine Instandhaltung bleibt genehmigungsfrei. Ob Ihr Haus im Gebiet liegt, zeigt die Karte auf maps.duesseldorf.de. Prüfen Sie dort auch, ob inzwischen weitere Gebiete hinzugekommen sind.

Solarpflicht in NRW bei Dachsanierung

Nach der Solaranlagen-Verordnung NRW gilt die Solarpflicht auch im Bestand: Wird nach dem 1. Januar 2026 mit der vollständigen Erneuerung der Dachhaut begonnen, muss eine Photovoltaikanlage auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche installiert werden. Ersatzweise gelten Mindestleistungen, etwa 3 kWp bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen. Ausnahmen sind möglich, wenn die Anlage technisch nicht umsetzbar ist, unwirtschaftlich wäre oder andere öffentlich-rechtliche Pflichten wie der Denkmalschutz entgegenstehen. Wer in Düsseldorf das Dach komplett neu deckt, plant die Solaranlage deshalb am besten gleich mit.

Klimaziele von Land und Stadt

Das Klimaschutzgesetz NRW sieht Treibhausgasneutralität bis 2045 vor. Düsseldorf hat sich mit einem Ratsbeschluss vom Juli 2019 ein früheres Ziel gesetzt: Klimaneutralität bis 2035.

Kommunaler Wärmeplan

Am 18. Juni 2026 hat der Rat den Kommunalen Wärmeplan beschlossen. Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2045. Fernwärme soll vor allem in geeigneten, dicht bebauten Gebieten ausgebaut werden, dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen und Solarthermie in den übrigen Stadtteilen. Als voraussichtlich ungeeignet für Wärme- oder Wasserstoffnetze nennt die Stadt Angermund, Himmelgeist, Hubbelrath, Itter, Kalkum, Unterbach und Volmerswerth. Der Plan schreibt keine Heiztechnik vor, ein Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme ist derzeit nicht vorgesehen. Die Stadt weist aber auf wirtschaftliche Risiken neuer Gasheizungen hin, auch bei H2-ready-Geräten. Ob Ihre Adresse an einem bestehenden oder geplanten Fernwärmenetz liegt, können Sie mit dem Fernwärmetool der Stadtwerke Düsseldorf prüfen.

Zusätzlich zur Bundesförderung über KfW und BAFA (siehe KfW-Förderung) gibt es für Düsseldorfer Eigentümer folgende Programme. Bei allen gilt: Antrag vor Auftragsvergabe stellen.

• NRW.BANK.Gebäudesanierung (NRW.BANK): zinsgünstiges Darlehen für selbstgenutztes Wohneigentum in NRW, unter anderem für Dämmung, Fenster, Heizungstausch, Barriereabbau, Einbruchschutz, Schadstoffsanierung sowie Photovoltaik mit Speicher. Darlehen von 2.500 bis 150.000 Euro, bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten; der Antrag läuft über Ihre Hausbank. Zur NRW.BANK
• Förderung zum Abbau von Barrieren (Stadt Düsseldorf, Amt für Wohnungswesen, mit Landesmitteln der Wohnraumförderung): Zuschuss der Stadt von bis zu 10.000 Euro pro Wohnung, höchstens 20 Prozent der anerkannten Kosten, zum Beispiel für bodengleiche Duschen, breitere Türen, Treppenlifte oder Aufzüge. Für Selbstnutzer hängt die Förderung vom Einkommen ab. Ergänzend gibt es zinsgünstige Landesdarlehen mit Tilgungsnachlass. Fragen Sie die aktuelle Verfügbarkeit und Konditionen vorab bei der Wohnberatung nach. Zum Serviceportal
• DAFIB – Dach-, Fassaden- und Innenhofbegrünung (Stadt Düsseldorf, Umweltamt): Zuschuss für Dach- und Fassadenbegrünung sowie Entsiegelung von Innenhöfen; Antrag über das städtische Förderportal, Beauftragung erst nach Erhalt der Fördernummer. Gebiete der Städtebauförderung wie Garath 2.0 oder Rath/Mörsenbroich sind in der Regel ausgenommen. Zur Programmseite
• Zuschuss aus Denkmalpflegemitteln (Stadt Düsseldorf, Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege): für die Restaurierung eingetragener Denkmäler; Voraussetzung ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis und die Abstimmung vor Beginn. Beträge nennt die Stadt nicht. Zum Serviceportal

Das bekannte städtische Programm „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten“ ist derzeit ausgesetzt: Neue Anträge sind nicht möglich, das Programm wird überarbeitet. Bereits eingereichte oder bewilligte Anträge sind nicht betroffen. Den aktuellen Stand finden Sie auf der Seite der SAGA.

• Status der Immobilie zuerst klären: Prüfen Sie vor der Planung, ob Ihr Haus ein Denkmal ist, in einem Denkmalbereich, einer Erhaltungssatzung oder in Bilk-Mitte liegt. Davon hängt ab, welche Genehmigungen Sie brauchen und wie lange die Vorbereitung dauert.
• Beratung der SAGA nutzen: Die Serviceagentur Altbausanierung (SAGA), getragen von Stadt, Stadtwerken und Verbraucherzentrale NRW, berät an der Brinckmannstraße 7 zu energetischer Sanierung, Heizung und Förderung.
• Eigentümergemeinschaft einbinden: In den vielen Mehrfamilienhäusern in Oberkassel, Flingern oder Bilk betreffen Fassade, Dach, Fenster und Heizung meist das Gemeinschaftseigentum. Dafür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig. Planen Sie die Vorlaufzeit ein und stimmen Sie sich früh mit der Hausverwaltung ab.
• Halteverbot und Container rechtzeitig beantragen: Eine Halteverbotszone für Anlieferungen beantragen Sie beim Amt für Verkehrsmanagement mindestens 14 Arbeitstage im Voraus. Für Schuttcontainer, Gerüste und Baustelleneinrichtungen auf öffentlichem Grund ist eine Sondernutzungserlaubnis nötig; den Containerantrag stellt in Düsseldorf die Containerfirma.
• Heizung am Wärmeplan ausrichten: Steht der Heizungstausch an, klären Sie zuerst, ob Fernwärme in Ihrer Straße realistisch ist. Wenn nicht, sollte die Dämmung so geplant werden, dass eine Wärmepumpe effizient arbeitet.
• Sanieren für später: Wer ohnehin Bad oder Eingang umbaut, kann mit dem städtischen Zuschuss für Barriereabbau gleich altersgerecht planen. Mehr dazu unter Sanieren im Alter.

Was Ihre Sanierung kostet, hängt stark vom Gebäude und vom Umfang ab. Eine erste Einschätzung erhalten Sie mit unserem kostenlosen Sanierungsrechner.