Das Wichtigste in Kürze
- 36 Erhaltungssatzungsgebiete: Badmodernisierung, Grundrissänderung oder Aufzugseinbau brauchen dort eine Genehmigung.
- Die gesamte Altstadt ist Bodendenkmal; Denkmalstatus jeder Adresse steht im Bayerischen Denkmal-Atlas.
- Das städtische Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG) stockt die BEG-Förderung auf – Voraussetzung ist ein iSFP.
- Der Münchner Wärmeplan zeigt im Geoportal, ob Fernwärme oder Wärmepumpe für Ihr Gebäude vorgesehen ist.
- Bei neuer Dachhaut sollen Wohngebäude in Bayern laut Art. 44a BayBO Solaranlagen erhalten.
Der Gebäudebestand in München
Münchens Wohnungsbestand ist stark von zwei Phasen geprägt: dem Bauboom der Gründerzeit vor dem Ersten Weltkrieg und dem Wiederaufbau und Siedlungsbau nach 1945. Daraus ergeben sich je nach Viertel sehr unterschiedliche Sanierungsaufgaben.
Gründerzeit- und Jugendstil-Altbauten
In der Maxvorstadt, in Schwabing, Haidhausen, der Au, der Isarvorstadt mit Glockenbach- und Gärtnerplatzviertel, in Neuhausen, im Westend und in Sendling stehen viele Mietshäuser aus der Zeit um 1870 bis 1914. Typische Themen sind Holzbalkendecken, die beim Austausch von Bädern oder Böden auf Feuchte- und Tragfähigkeit geprüft werden müssen, alte Steigleitungen und Elektroinstallationen sowie Kasten- und Holzfenster. Stuck- und Putzfassaden zur Straße schließen eine Außendämmung oft aus, sodass Innendämmung, Dach- und Kellerdeckendämmung sowie die Ertüchtigung der Fenster im Vordergrund stehen.
Wiederaufbau und Nachkriegssiedlungen
Die Altstadt und viele innenstadtnahe Viertel wurden im Zweiten Weltkrieg schwer beschädigt. Zwischen und anstelle der Altbauten entstanden in den 1950er-Jahren schlichte Wiederaufbauhäuser mit dünnen Wänden, geringem Schallschutz und kleinen Bädern. Ab den 1950er- bis 1970er-Jahren folgten Großsiedlungen wie die Parkstadt Bogenhausen, das Hasenbergl, Fürstenried und Neuperlach. Hier geht es häufig um Betonbalkone und Fassaden, Flachdächer, Strangsanierungen, Aufzüge und barrierearme Zugänge. Bei Baustoffen aus dieser Zeit sollte vor dem Rückbau auf Schadstoffe wie Asbest geprüft werden.
Genossenschaftssiedlungen und Einfamilienhausgebiete
Siedlungen der 1920er-Jahre wie die Borstei in Moosach oder die Alte Heide in Freimann stehen teils unter Denkmal- oder Ensembleschutz. Am Stadtrand prägen Villenkolonien und Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser das Bild, etwa in Pasing, Obermenzing, Solln, Harlaching, Trudering und Aubing. Bei diesen Häusern stehen meist Dach, Heizungstausch und eine energetische Sanierung in Schritten an. Auf der Münchner Schotterebene liegt das Grundwasser vielerorts gut erreichbar, weshalb Grundwasser-Wärmepumpen hier eine verbreitete Option sind; sie brauchen jedoch eine wasserrechtliche Erlaubnis (siehe unten).
Regeln für die Sanierung in München
In München greifen mehrere Regelwerke ineinander. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie Aufträge vergeben.
Denkmalschutz
Ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, in einem Ensemble liegt oder in der Nähe eines Denkmals steht, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas. Für Änderungen an Baudenkmälern und im Ensemble ist eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nötig, die Sie schriftlich bei der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt beantragen (Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis). Die Stadt nennt als Bearbeitungszeit etwa acht Wochen ab vollständigem Antrag. Eine Münchner Besonderheit: Die gesamte Altstadt ist als Bodendenkmal verzeichnet. Bodeneingriffe dort, etwa für Leitungen oder Unterkellerungen, brauchen eine eigene Erlaubnis.
Erhaltungssatzungen
München hat nach Angaben der Stadt 36 Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) mit rund 204.400 Wohnungen, unter anderem in Haidhausen, der Oberen Au, Neuhausen, Thalkirchen und an der Tegernseer Landstraße. In diesen Gebieten brauchen bauliche Änderungen und Modernisierungen von Wohnraum eine Genehmigung des Sozialreferats, Fachbereich Bestandssicherung. Dazu zählen laut Stadt etwa die Modernisierung von Bädern, Grundrissänderungen und der Einbau von Aufzügen. Umfassende Modernisierungen und Ausstattungen über dem Münchner Durchschnittsstandard sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, auch die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig. Ungenehmigte Maßnahmen können mit Bußgeld geahndet werden. Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt die Karte auf der Seite Erhaltungssatzungen in München.
Solaranlagen und Klimaschutz in Bayern
Nach Art. 44a der Bayerischen Bauordnung sollen Eigentümer von Wohngebäuden bei Bauanträgen ab dem 1. Januar 2025 und bei einer vollständigen Erneuerung der Dachhaut Solaranlagen auf geeigneten Dachflächen vorsehen. Für Wohngebäude ist das eine Soll-Vorschrift, eine echte Pflicht gilt nur für Nichtwohngebäude. Wer das Dach ohnehin neu eindeckt, sollte die Photovoltaik daher gleich mitplanen. Das Bayerische Klimaschutzgesetz sieht vor, dass Bayern spätestens 2040 klimaneutral sein soll; die Stadt München selbst hat sich das Ziel 2035 gesetzt.
Kommunale Wärmeplanung und Fernwärme
München hat als erste Kommune in Bayern einen Wärmeplan nach dem Wärmeplanungsgesetz erarbeitet. Der Stadtrat hat ihn im Mai 2024 beschlossen, im November 2025 folgten eine Wärmesatzung und eine Umsetzungsstrategie, im April 2026 ein Ergebnisbericht. Nach dem Plan sollen bis 2045 rund 62 Prozent der Haushalte mit Fernwärme und rund 33 Prozent mit Wärmepumpen versorgt werden. Im Geoportal Wärmeplan sehen Sie, ob Ihr Gebäude in einem Fernwärme-, Prüf- oder Wärmepumpengebiet liegt. Der Plan ist laut Stadt eine Orientierung und verpflichtet Eigentümer nicht zu einem bestimmten Heizsystem (Wärmewende für München).
Förderung in München und Bayern
Für Privateigentümer in Bayern gibt es derzeit keinen eigenen Landeszuschuss für die energetische Sanierung; das frühere 10.000-Häuser-Programm ist beendet. In München ergänzen aber zwei Programme die Bundesförderung über KfW und BAFA.
Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG)
Anbieter: Landeshauptstadt München, Referat für Klima- und Umweltschutz. Gefördert werden Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik, Wärmepumpen, Solarthermie, Anschlüsse an Gebäude- und Wärmenetze, Sanierungen zum Effizienzhaus 55 oder 40 bzw. EH Denkmal, Photovoltaikberatung und Stecker-Solargeräte. Bedingungen laut Richtlinie vom 28.09.2026:
- Das FKG stockt die BEG auf: Für dieselbe Maßnahme muss eine Bundesförderung beantragt bzw. bewilligt sein.
- Für Einzelmaßnahmen muss ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegen, der spätestens 2035 mindestens EH 55 erreicht, und das Gebäude muss vorher in Effizienzklasse E bis H liegen.
- Fördersätze bei Einzelmaßnahmen: 5 Prozent Grundförderung plus Zuschläge von je 5 Prozent für Gebäude der Klasse G oder H, für Häuser ab drei Wohneinheiten und für bestimmte Gebiete des Wärmeplans. Wärmepumpen werden mit 15 Prozent gefördert, allerdings nicht, wenn Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Öl- und Gasheizungen werden nicht gefördert.
- Antrag vor Auftrag über das städtische Fördermittelportal; bei WEG stellt die Hausverwaltung den Antrag.
Details und Formulare: FKG auf stadt.muenchen.de und aktuelle FKG-Richtlinie (PDF). Die Richtlinie wird regelmäßig geändert, prüfen Sie vor dem Antrag den aktuellen Stand.
Baudarlehen für behindertengerechte Wohnungen
Anbieter: Freistaat Bayern, in München abgewickelt vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Gefördert werden Umbauten, die wegen einer Schwerbehinderung (GdB ab 50) nötig sind, etwa Treppenlift, Bad- oder Küchenumbau oder Rampe, in Eigentums- und Mietwohnungen. Konditionen: Darlehen bis 10.000 Euro, das bei zweckentsprechender Nutzung von mindestens fünf Jahren weder verzinst noch zurückgezahlt werden muss; Einkommensgrenzen nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz; Antrag grundsätzlich vor Baubeginn. Mehr dazu: Baudarlehen für behindertengerechte Wohnungen. Was beim altersgerechten Umbau technisch zu beachten ist, lesen Sie unter Sanieren im Alter.
Praxistipps für Ihre Sanierung in München
- Reihenfolge klären: Prüfen Sie zuerst Denkmal-Atlas, Erhaltungssatzungskarte und Wärmeplan. Davon hängt ab, welche Genehmigungen Sie brauchen und ob sich eher Fernwärme oder eine Wärmepumpe anbietet.
- iSFP vor dem ersten Schritt: Ohne individuellen Sanierungsfahrplan entfällt die städtische Förderung für Einzelmaßnahmen. Planen Sie die Energieberatung deshalb ein, bevor Sie Fenster, Dach oder Heizung angehen.
- Wohnungseigentümergemeinschaft: In Münchner Mehrfamilienhäusern betreffen Fassade, Dach, Fenster und Leitungsstränge meist das Gemeinschaftseigentum. Bringen Sie das Vorhaben rechtzeitig über die Hausverwaltung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, denn auch der FKG-Antrag läuft dann über die WEG.
- Haltverbot und Baustelleneinrichtung: Für Container, Gerüst oder Anlieferung auf öffentlichem Grund brauchen Sie eine Genehmigung des Mobilitätsreferats. Die Bearbeitung dauert laut Stadt rund zehn Werktage, die Schilder müssen spätestens am vierten Tag vor Beginn stehen (Vorübergehendes Haltverbot).
- Grundwasser-Wärmepumpe: Brunnen müssen mindestens vier Wochen vor den Bohrarbeiten beim Referat für Klima- und Umweltschutz angezeigt werden, für den Betrieb ist eine wasserrechtliche Erlaubnis nötig (Nutzung von Grundwasser).
- Bäume auf dem Grundstück: Die Münchner Baumschutzverordnung schützt größere Bäume. Klären Sie vor Anbau, Gerüst oder Erdarbeiten, ob eine Fällung oder ein Eingriff in den Wurzelbereich genehmigt werden muss (Baumschutz in München).
- Zeitpuffer einplanen: Denkmal- und Erhaltungssatzungsverfahren, Förderanträge und Eigentümerbeschlüsse laufen nacheinander. Rechnen Sie dafür mehrere Monate ein, bevor die Arbeiten beginnen können.
Was Ihr Vorhaben kostet, hängt stark vom Gebäude und Umfang ab; eine erste Einschätzung liefert unser kostenloser Sanierungsrechner, über den wir Ihnen auch geprüfte Handwerker aus unserem Netzwerk in München vermitteln.
