Sanierung in Frankfurt am Main

Frankfurt ist eine Stadt der Brüche: Die mittelalterliche Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg fast vollständig zerstört, in den Gründerzeitvierteln rund um die Innenstadt blieb dagegen viel Substanz erhalten. Wer in Frankfurt saniert, hat es deshalb je nach Stadtteil mit sehr unterschiedlichen Gebäuden zu tun.

Gründerzeit-Altbau in Nordend, Bornheim, Sachsenhausen, Westend und Bockenheim

Die typischen Frankfurter Mehrfamilienhäuser mit Sandsteinfassade, Stuck, hohen Decken und Holzbalkendecken prägen das Nordend, das Westend, Bockenheim, Sachsenhausen und Teile von Bornheim und des Ostends. Häufige Themen sind feuchte Kellerwände, Holzbalkendecken mit Schäden im Auflagerbereich, alte Leitungen und Kastendoppelfenster. Gegliederte Fassaden lassen sich meist nicht von außen dämmen; hier bieten sich Innendämmung, die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch der Fenster an, die oft genehmigungsrechtlich abgestimmt werden müssen.

Siedlungen des Neuen Frankfurt

Zwischen 1925 und 1930 entstanden unter Stadtbaurat Ernst May Siedlungen wie die Römerstadt, Praunheim, Westhausen oder die Siedlung Bruchfeldstraße in Niederrad. Flachdächer, schlanke Außenwände und kleine, sehr effizient geschnittene Wohnungen sind typisch. Viele dieser Siedlungen stehen unter Denkmalschutz, sodass Fenster, Farbgebung, Dämmung und Haustechnik eng mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen.

Wiederaufbau, Nachkriegsbau und Großsiedlungen

In der Innenstadt, im Gallus, im Ostend und in vielen Stadtteilen entstanden nach 1945 schnell errichtete Wohnhäuser mit dünnen Wänden, wenig Dämmung und einfacher Haustechnik. Aus den 1950er Jahren stammen auch Siedlungen wie die Dornbuschsiedlung. In den 1960er und 1970er Jahren folgten Großsiedlungen wie die Nordweststadt. Bei diesen Gebäuden stehen meist energetische Sanierung, Strangsanierung, Schadstoffprüfung (etwa Asbest in Bodenbelägen oder Kleber) und barrierearme Bäder im Vordergrund.

Fachwerk und Einfamilienhausgebiete

In den eingemeindeten Ortskernen, etwa in der Höchster Altstadt, in Seckbach oder Bergen-Enkheim, finden sich Fachwerkhäuser, bei denen Feuchteschutz und diffusionsoffene Baustoffe entscheidend sind. In den nördlichen Stadtteilen wie Harheim, Nieder-Erlenbach oder Nieder-Eschbach überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1960er bis 1990er Jahren, bei denen Dach, Heizung und Fassade oft im Paket erneuert werden.

Denkmalschutz

Maßgeblich ist das Hessische Denkmalschutzgesetz. Frankfurt hat mit dem Denkmalamt eine eigene Fachbehörde als Untere Denkmalschutzbehörde. Geschützt sind nicht nur Einzeldenkmäler, sondern auch Gesamtanlagen, also ganze Straßenzüge oder Siedlungen. Eine denkmalrechtliche Genehmigung kann auch dann nötig sein, wenn nach der Hessischen Bauordnung keine Baugenehmigung erforderlich ist, etwa beim Austausch von Fenstern oder bei Arbeiten im Inneren. Klären Sie den Status Ihres Gebäudes daher vor der Planung.

Milieuschutzsatzungen (soziale Erhaltungssatzungen)

Frankfurt hat zahlreiche Milieuschutzgebiete, darunter Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Dichterviertel, Berger Straße (Bornheim), Westliches Ostend, Bockenheim, Östliches Gallus, Gutleutviertel und Sachsenhausen-Nord sowie Siedlungen wie die Dornbuschsiedlung, die Anne-Frank-Siedlung und die Westliche Riederwaldsiedlung. Dort brauchen Sie laut Merkblatt der Bauaufsicht Frankfurt (Stand Januar 2026) für bauliche Änderungen an Wohnraum eine satzungsrechtliche Genehmigung, auch wenn das Vorhaben sonst baugenehmigungsfrei wäre. Reine Instandsetzungen sind genehmigungsfrei.

Das Merkblatt nennt konkrete Grenzen:

• Nicht genehmigungsfähig sind unter anderem das Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen, Grundrissänderungen mit weniger Zimmern, Bäder über 5 m², neue Balkone, Dachterrassen oder Wintergärten über 5 m² und Aufzüge, die die Bauordnung nicht vorschreibt.
• Genehmigungsfähig sind energetische Sanierungen auf das Mindestniveau des Gebäudeenergiegesetzes, Photovoltaikanlagen und der Tausch von Heizungen, die irreparabel oder älter als 30 Jahre sind.
• Weitergehende Dämmung, Effizienzhaus-Sanierungen oder der Tausch jüngerer Heizungen werden zugelassen, wenn Sie den städtischen Modernisierungsbonus mit seinen Mietauflagen in Anspruch nehmen.

Ob Ihr Haus in einem Satzungsgebiet liegt, können Sie auf der Seite der Bauaufsicht Frankfurt straßengenau prüfen. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist in diesen Gebieten ebenfalls genehmigungspflichtig.

Gestaltungssatzung Freiraum und Klima

Seit Mai 2023 gilt in ganz Frankfurt die Gestaltungssatzung Freiraum und Klima. Sie verlangt bei Neu- und Umbauten unter anderem Dach- und Fassadenbegrünung, möglichst wenig Versiegelung und verbietet Schottergärten. Wer etwa ein Flachdach erneuert oder einen Anbau plant, sollte die Satzung früh berücksichtigen. Die bloße Montage einer Solaranlage löst laut Bauaufsicht keine Begrünungspflicht aus.

Solarpflicht und Landesklimarecht in Hessen

Hessen hat keine landesrechtliche Solarpflicht für private Wohngebäude. Das Hessische Energiegesetz schreibt Photovoltaik bislang für landeseigene Gebäude und für neue große Parkplätze vor. Das Hessische Klimagesetz von 2023 setzt das Ziel der Netto-Treibhausgasneutralität bis 2045 und richtet sich mit konkreten Pflichten vor allem an das Land selbst. Solaranlagen auf Dächern und an Fassaden sind in Frankfurt nur bei Hochhäusern baugenehmigungspflichtig; Denkmal- und Milieuschutz gelten aber auch hier.

Kommunale Wärmeplanung und Fernwärme

Die Stadtverordnetenversammlung hat die kommunale Wärmeplanung am 1. Oktober 2026 beschlossen. Sie zeigt, in welchen Teilen der Stadt künftig Fernwärme eine wichtige Rolle spielen kann, vor allem in dicht bebauten Quartieren, und wo eher dezentrale Lösungen wie die Wärmepumpe infrage kommen. Aus der Einteilung folgt keine Pflicht zu einem bestimmten Heizsystem und kein Anspruch auf einen Fernwärmeanschluss. Der Plan wird alle fünf Jahre überprüft. Fragen Sie vor einem Heizungstausch beim örtlichen Fernwärmeversorger nach, ob und wann ein Anschluss in Ihrer Straße geplant ist.

Neben der Bundesförderung über KfW und BAFA (siehe KfW-Förderung) gibt es in Frankfurt eigene Programme. Anträge müssen in allen Fällen vor Auftragsvergabe gestellt werden.

Modernisierungsbonus der Stadt Frankfurt

Anbieter: Stadt Frankfurt am Main, Stadtplanungsamt. Gefördert: energetische Modernisierung, Barrierefreiheit, Verbesserungen im Wohnumfeld und Stadtbildpflege im Wohnungsbestand. Konditionen: Zuschuss von 35 % der förderfähigen Kosten, seit Juni 2025 im gesamten Stadtgebiet. Bei vermieteten Wohnungen gelten Mietauflagen: drei Jahre keine Umlage der Modernisierungskosten, danach begrenzte Erhöhungen und eine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete über 30 Jahre. Mit Bundesmitteln kombinierbar. In Milieuschutzgebieten ist der Bonus Voraussetzung für energetische Maßnahmen über das gesetzliche Mindestmaß hinaus. Informationen der Stadt Frankfurt

Klimabonus der Stadt Frankfurt

Anbieter: Stadt Frankfurt am Main, Klimareferat. Gefördert: Dach-, Fassaden- und Hofbegrünung, Entsiegelung, Zisternen sowie Solaranlagen, Batteriespeicher und Ladestationen. Konditionen: Zuschuss bis zu 50 % je nach Fördergegenstand, Antrag online vor Maßnahmenbeginn, Zweckbindung von zehn Jahren. Die Mittel für Mini-PV-Anlagen sind seit Juni 2025 ausgeschöpft. Die Stadt nennt eine Laufzeit voraussichtlich bis mindestens Ende 2026; prüfen Sie vor der Planung, ob Anträge noch angenommen werden. Klimabonus auf frankfurt.de

Behindertengerechter Umbau von Wohneigentum (Land Hessen)

Anbieter: Land Hessen über die WIBank, Antrag bei der Wohnungsbauförderstelle der Stadt Frankfurt. Gefördert: Umbauten in selbst genutztem Wohneigentum für Menschen mit Behinderung, etwa Bad- und Küchenumbau, Aufzug, Rampen oder schwellenfreie Zugänge. Konditionen: Zuschuss bis 50 % der förderfähigen Kosten, höchstens 15.000 Euro je Wohneinheit; Einzelmaßnahmen unter 1.500 Euro und Eigenleistungen sind nicht förderfähig. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Programmseite der WIBank – mehr zum Thema unter Sanieren im Alter.

• Erst Status klären: Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Gebäude ein Kulturdenkmal ist, in einer Gesamtanlage oder in einem Milieuschutzgebiet liegt. Davon hängt ab, welche Maßnahmen genehmigt werden und wie lange das Verfahren dauert. Die Bauaufsicht bietet dienstags und donnerstags Beratung nach Terminvereinbarung an.
• WEG und Hausverwaltung: Ein großer Teil des Frankfurter Altbaus ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Fenster, Fassade, Dach, Steigleitungen und Heizung sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Planen Sie Beschlüsse für die Eigentümerversammlung frühzeitig ein und lassen Sie vorher Angebote und ein Sanierungskonzept erstellen.
• Mieter einbinden: In Milieuschutzgebieten schreibt die Stabsstelle Mieterschutz der Stadt die betroffenen Mieter vor der Genehmigung an. Für einen isolierten Antrag benötigen Sie Namen und Anschriften der Mieter.
• Halteverbot und Container: In engen Gründerzeitstraßen im Nordend, in Bornheim oder Alt-Sachsenhausen gibt es kaum Stellfläche. Halteverbotszonen für Lieferungen und Containerstellflächen im öffentlichen Straßenraum müssen bei der Stadt beantragt werden; planen Sie dafür ausreichend Vorlauf ein.
• Fernwärme abwarten oder handeln: Wenn Ihre Heizung noch funktioniert, lohnt ein Blick in die Wärmeplanung, bevor Sie sich für ein System entscheiden.
• Förderung vor Auftrag: Modernisierungsbonus, Klimabonus, WIBank- und Bundesförderung setzen voraus, dass Sie vor der Beauftragung beantragen.

Was Ihr Vorhaben kostet, hängt stark von Gebäude und Umfang ab. Eine erste Einschätzung erhalten Sie kostenlos mit unserem Sanierungsrechner; anschließend vermitteln wir geprüfte Handwerker aus unserem Netzwerk.