Sanierung in Stuttgart

Kaum eine deutsche Großstadt ist so stark von ihrer Topografie geprägt wie Stuttgart. Im Talkessel stehen dicht bebaute Quartiere, an den Hängen der Halbhöhenlage Villen und Stadthäuser aus der Zeit um 1900, auf den Fildern und in den äußeren Bezirken überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser. Dazu kommt eine einschneidende Zäsur: Am Kriegsende waren laut Stadt mehr als 50 Prozent der Stuttgarter Wohnungen zerstört oder unbewohnbar. Ein großer Teil des heutigen Bestands stammt deshalb aus dem Wiederaufbau der 1950er- und 1960er-Jahre.

Altbau aus der Gründerzeit und der Zeit um 1900

Geschlossene Blockbebauung mit Altbauwohnungen findet sich vor allem in Teilen von Stuttgart-West, Süd, Ost und Nord, Villen und repräsentative Stadthäuser an der Halbhöhe, etwa an der Gänsheide oder am Killesberg. Typische Themen sind Holzbalkendecken, Stuck- und Natursteinfassaden, die sich außen kaum dämmen lassen, alte Kastenfenster und Leitungen aus mehreren Jahrzehnten. Hier ist meist Innendämmung oder eine sorgfältige Dämmung von Dach und Kellerdecke der realistischere Weg; beim Fenstertausch spielen Sprossenteilung und Profil oft eine Rolle für die Genehmigung.

Historische Ortskerne und Weinbaugemeinden

Bad Cannstatt, Untertürkheim, Obertürkheim, Uhlbach oder Hedelfingen haben eigene, teils mittelalterliche Ortskerne mit Fachwerk- und Winzerhäusern. Feuchte Gewölbekeller, Hanglage und historische Bausubstanz machen hier eine Bestandsaufnahme vor jeder Planung besonders wichtig.

Wiederaufbau und Großsiedlungen

Die Mehrfamilienhäuser der 1950er- und 1960er-Jahre prägen große Teile der Innenstadtbezirke und von Bad Cannstatt, Feuerbach oder Zuffenhausen. Häufig sind dünne Außenwände, Wärmebrücken an auskragenden Balkonplatten, kleine Bäder und eine Elektrik, die heutigen Ansprüchen nicht mehr genügt. In den Großsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre, etwa in Freiberg, Mönchfeld, Fasanenhof oder am Asemwald, geht es vor allem um Betonsanierung, Fenster, Haustechnik und Abstimmungen in großen Eigentümergemeinschaften.

Einfamilienhäuser in den Außenbezirken

In Vaihingen, Möhringen, Plieningen, Birkach, Sillenbuch, Botnang oder Weilimdorf stehen viele Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren. Bei ihnen stehen oft Dach, Fenster und der Heizungstausch im Vordergrund. Eine Besonderheit sind Häuser in steiler Hanglage: Zufahrt, Materialtransport und Gerüststellung über Treppen und schmale Straßen sollten früh mitgeplant werden.

In Stuttgart sind laut Stadt mehr als 4.500 Einzelobjekte als Kulturdenkmal erfasst, darunter bekannte Ensembles wie die Weißenhofsiedlung. Für Maßnahmen an einem Kulturdenkmal brauchen Sie eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung, auch wenn die Arbeiten sonst verfahrensfrei wären. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde im Amt für Stadtplanung und Wohnen; der Antrag kann online gestellt werden (Informationen der Stadt zum Denkmalschutz).

Städtebauliche Erhaltungssatzungen: Stuttgart hat seit 1988 Erhaltungsgebiete in fast allen Stadtbezirken, von Mitte, West, Süd, Ost und Nord über Bad Cannstatt bis Degerloch und Sillenbuch, dazu einzelne Satzungen wie Gerokstraße, Markelstraße, Franklinstraße oder Landstadt Sillenbuch. Dort sind alle Maßnahmen genehmigungspflichtig, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändern, auch wenn sie nach Landesbauordnung verfahrensfrei sind. Die Stadt nennt ausdrücklich Tür- und Fensterunterteilungen, Gesimse und Zierelemente (Übersicht der städtebaulichen Erhaltungssatzungen).

Milieuschutz (soziale Erhaltungssatzungen): Aktuell gelten vier Gebiete: Nordbahnhof-, Mittnacht- und Rosensteinstraße, Friedhofstraße, Seelberg in Bad Cannstatt und Heslacher Tal. Genehmigungspflichtig sind dort unter anderem Grundrissänderungen, das Zusammenlegen von Wohnungen, der Anbau von Balkonen, der Einbau eines Aufzugs, Badmodernisierungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Reine Instandsetzung ist frei, mit genehmigungspflichtigen Arbeiten darf erst nach der Genehmigung begonnen werden (soziale Erhaltungssatzungen der Stadt).

Photovoltaikpflicht bei Dachsanierung: In Baden-Württemberg gilt seit 1. Januar 2023 die PV-Pflicht auch für bestehende Wohngebäude, sobald die Abdichtung oder Eindeckung eines Daches vollständig erneuert wird. Grundsätzlich sind mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche mit Modulen zu belegen, Solarthermie kann angerechnet werden. Denkmale sind nicht pauschal ausgenommen. Einen Befreiungsantrag wegen Unzumutbarkeit müssen Sie spätestens zwei Monate vor Baubeginn stellen (FAQ des Umweltministeriums). Wer eine Dachsanierung plant, sollte die Solaranlage deshalb gleich mitdenken.

Klimaschutzgesetz und Heizung: Das Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz Baden-Württemberg (KlimaG BW) schreibt Netto-Treibhausgasneutralität bis 2040 vor (Klimagesetz Baden-Württemberg); Stuttgart hat sich 2035 als eigenes Zieljahr gesetzt. Beim Heizungstausch gilt neben dem Gebäudeenergiegesetz des Bundes in Baden-Württemberg zusätzlich das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) mit Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Wärme. Welche Pflicht im Einzelfall greift, sollten Sie vor der Bestellung einer neuen Heizung mit einer Energieberatung klären.

Kommunale Wärmeplanung: Stuttgart gehört zu den ersten Großstädten mit beschlossenem Wärmeplan. Der Gemeinderat hat ihn im Dezember 2023 verabschiedet, das Regierungspräsidium hat ihn freigegeben. Er zeigt, welche Gebiete sich für neue Wärmenetze eignen und welche Gebäude weiterhin eine eigene Heizung brauchen, begründet aber ausdrücklich keine Pflichten für Eigentümer. Im digitalen Wärmeplan können Sie nachsehen, wie Ihre Straße eingestuft ist. Liegt Ihr Haus außerhalb eines Netzgebiets, ist eine Wärmepumpe meist die naheliegende Lösung.

Zusätzlich zur Bundesförderung über KfW und BAFA (siehe KfW-Förderung) gibt es städtische und Landesprogramme. Für alle gilt: Antrag vor Auftragsvergabe stellen und Verfügbarkeit der Mittel vorher prüfen.

• Kommunales Energiesparprogramm Wohnen (ESP-Wohnen), Landeshauptstadt Stuttgart: Zuschüsse für die Dämmung von Fassade und Dach, neue Fenster sowie die Sanierung zum Effizienzhaus 70 oder besser, für Wohngebäude, die mindestens 15 Jahre alt sind. Ein Energie-Effizienz-Experte ist Pflicht, der städtische Antrag muss vor dem KfW- oder BAFA-Antrag gestellt werden. Status: Die Mittel für 2026 sind ausgeschöpft, seit 14. August 2026 werden keine neuen Anträge mehr berücksichtigt; eine Fortsetzung 2027 wird laut Stadt geprüft (ESP-Wohnen).
• Heizungsprogramm, Landeshauptstadt Stuttgart (Amt für Umweltschutz): Zuschüsse für Wärmepumpen in Bestandsgebäuden (300 Euro pro kW), Übergabestationen für Wärmenetze, Solarthermie sowie größere Heizkörper oder Fußbodenheizung; 10 Prozent Bonus u. a. für Kulturdenkmale und Inhaber der FamilienCard. Kombinierbar mit KfW, die KfW-Zusage darf bei Antragstellung höchstens vier Wochen alt sein. Gefördert wird nur, soweit Mittel verfügbar sind (Heizungsprogramm).
• Solaroffensive, Landeshauptstadt Stuttgart: Zuschüsse für Begleitmaßnahmen einer neuen PV-Anlage wie Gerüst, Statik, Elektroinstallation oder Dachabdichtung sowie für Batteriespeicher. Der Pflichtanteil nach der PV-Pflicht wird nicht gefördert, Antrag vor Beauftragung, Förderung vorbehaltlich verfügbarer Mittel (Solaroffensive).
• Kombi-Darlehen Wohnen, L-Bank: zinsgünstiges Darlehen ab 5.000 Euro für die energetische Sanierung selbst bewohnter Häuser und Eigentumswohnungen in Baden-Württemberg, nur zusammen mit einer Basisförderung (z. B. KfW oder BAFA), Antrag über die Hausbank. Die frühere Klimaprämie gibt es seit 2025 nicht mehr (Kombi-Darlehen Wohnen).
• Wohnen mit Zukunft: Photovoltaik, L-Bank: zinsgünstiges Darlehen für PV-Anlage, Speicher und Wallbox am selbst bewohnten Wohnhaus mit höchstens drei Wohneinheiten und bis 30 kWp, Antrag über die Hausbank (PV-Darlehen der L-Bank).
• Förderung von Wohnungseigentümergemeinschaften, L-Bank: Darlehen mit Tilgungszuschuss für energetische Modernisierung und Barriereabbau am Gemeinschaftseigentum. Anträge werden angenommen, die Mittel sind aber derzeit gebunden; die L-Bank nennt eine Wartezeit von mindestens einem Jahr (WEG-Förderung).

• Zuerst kostenlos beraten lassen: Das Energieberatungszentrum Stuttgart (EBZ) bietet Eigentümern eine kostenfreie Erstberatung; nach einer Erstberatung im EBZ oder bei Haus & Grund ist auch eine Vor-Ort-Beratung kostenfrei (Aktion Gebäudesanierung der Stadt).
• Lage prüfen: Schauen Sie vor der Planung nach, ob Ihr Haus in einem Erhaltungs- oder Milieuschutzgebiet liegt oder ein Kulturdenkmal ist. Das entscheidet, ob schon neue Fenster oder ein Balkon genehmigt werden müssen.
• Eigentümergemeinschaft einbinden: In Mehrfamilienhäusern betreffen Fassade, Dach, Fenster und Heizung meist das Gemeinschaftseigentum. Planen Sie die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung mit Vorlauf ein und klären Sie Förderanträge früh mit der Hausverwaltung.
• Straßenraum beantragen: Container, Mulde, Gerüst oder Bauzaun auf öffentlicher Fläche brauchen eine Erlaubnis des Amts für öffentliche Ordnung, die mindestens zwei Wochen vor Beginn beantragt werden muss (Straßenplatzbenutzung). In engen Kessel- und Hanglagen lohnt es sich, Stellfläche und Anlieferung vorher vor Ort zu prüfen.
• Reihenfolge der Anträge beachten: Städtische Programme, L-Bank und Bund haben eigene Regeln, welcher Antrag zuerst gestellt werden muss. Wer zu früh einen Auftrag unterschreibt, verliert unter Umständen die Förderung.
• Kosten einschätzen: Was eine Sanierung kostet, hängt stark von Gebäude und Umfang ab; eine erste Orientierung gibt der kostenlose Sanierungsrechner, über den Sie anschließend geprüfte Handwerker aus der Region finden.