Dachgeschossausbau: Kosten, Genehmigung und Ablauf

Ein Dachgeschossausbau ist der Umbau eines bisher nicht bewohnten Dachraums zu Wohn- oder Arbeitsräumen. Dazu gehören in der Regel eine Dachdämmung, neue Fenster oder Gauben, eine feste Treppe, Elektro-, Heizungs- und gegebenenfalls Sanitärleitungen sowie Wände, Boden und Decke.

Der Ausbau ist oft die günstigste Möglichkeit, mehr Wohnfläche zu schaffen, weil Grundstück, Fundament und Dach schon vorhanden sind. Typische Nutzungen sind Kinder- und Schlafzimmer, ein Homeoffice, ein zusätzliches Bad oder eine separate Einliegerwohnung.

• Raumhöhe: Damit ein Raum als Aufenthaltsraum gilt, verlangen die Landesbauordnungen eine Mindesthöhe, im Dachgeschoss häufig etwa 2,20 bis 2,40 m über einem bestimmten Teil der Grundfläche. Faustregel: Ab einer Dachneigung von etwa 35 Grad und einer Firsthöhe von mindestens rund 2,50 m über dem Boden wird es nutzbar.
• Tragfähigkeit der Decke: Die alte Dachbodendecke ist oft nur für geringe Lasten ausgelegt. Ein Tragwerksplaner prüft, ob sie Estrich, Möbel und Personen tragen kann, siehe Statik.
• Dachstuhl: Kehlbalken und Stützen können den Raum zerschneiden. Ob sie versetzt werden dürfen, entscheidet ebenfalls die Statik.
• Zustand des Dachs: Ist die Eindeckung alt oder undicht, lohnt es sich, Ausbau und Dacherneuerung zu kombinieren.
• Zugang: Für eine feste Treppe braucht es Platz im Geschoss darunter.

Für die Wohnflächenberechnung gilt nach der Wohnflächenverordnung: Flächen mit weniger als 1 m lichter Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, ab 2 m voll. Die nutzbare Fläche ist deshalb oft kleiner als die Grundfläche.

Die Kosten hängen vor allem vom Zustand des Dachs, der gewünschten Ausstattung und davon ab, ob Gauben, ein Bad oder eine Dachanhebung dazukommen. Grobe Richtwerte:

Hinzu kommen Planung, Statik, Genehmigung und gegebenenfalls ein Bad. Für 50 m² neue Wohnfläche kommen so leicht 50.000 bis 100.000 € zusammen. Die Preise schwanken regional deutlich. Eine erste Kostenschätzung für Ihr Dach liefert der Dach-Rechner.

Für Licht und Kopffreiheit gibt es zwei Wege, die sich gut kombinieren lassen:

• Dachfenster: Sie liegen in der Dachfläche und bringen bei gleicher Fenstergröße deutlich mehr Licht als ein senkrechtes Fenster. Sie sind günstiger und meist ohne großen Eingriff in den Dachstuhl möglich, schaffen aber keine zusätzliche Stehhöhe. Mehr dazu unter Dachfenster.
• Gaube: Ein Aufbau mit senkrechtem Fenster, der die nutzbare Fläche mit voller Raumhöhe vergrößert. Verbreitet sind Schlepp-, Sattel-, Walm- und Flachdachgauben. Gauben sind teurer, brauchen fast immer eine Baugenehmigung und verändern das Erscheinungsbild des Hauses.

Reicht die Höhe trotz Gauben nicht, bleibt als größte Lösung eine Dachanhebung oder ein neuer Dachstuhl – dann ist der Ausbau baulich eher ein Aufstocken und entsprechend aufwendiger.

Weil aus einem Nebenraum Wohnraum wird, ist der Ausbau baurechtlich meist eine Nutzungsänderung – und damit in den meisten Bundesländern genehmigungspflichtig. Spätestens bei neuen Gauben, einer Dachanhebung oder einer eigenen Wohnung ist eine Baugenehmigung nötig. Die Regeln unterscheiden sich je nach Landesbauordnung, deshalb lohnt eine frühe Anfrage beim Bauamt.

Wichtige Anforderungen sind:

• Zweiter Rettungsweg: Neben der Treppe braucht jeder Aufenthaltsraum einen zweiten Rettungsweg, meist ein ausreichend großes Fenster, das die Feuerwehr erreichen kann.
• Brandschutz: Je nach Gebäudeklasse gelten Anforderungen an Decken, Treppe und Bekleidungen.
• Wärmeschutz: Für Dach und neue Bauteile gelten die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG).
• Bebauungsplan: Er kann Gauben, Dachform oder die Zahl der Vollgeschosse begrenzen.
• Stellplätze: Entsteht eine neue Wohnung, verlangen manche Gemeinden zusätzliche Stellplätze.

1. Bestandsaufnahme: Aufmaß, Statik, Zustand von Dach und Dachstuhl.
2. Planung und Genehmigung: Grundriss, Fenster, Treppe, Haustechnik, Bauantrag. Förderung für die Dämmung vor der Beauftragung beantragen.
3. Rohbauarbeiten: Gauben und Dachfenster einbauen, Decke verstärken, Treppenöffnung herstellen.
4. Dämmung: Dachdämmung mit lückenloser Dampfbremse.
5. Haustechnik: Elektro, Heizung, Wasser und Lüftung verlegen.
6. Innenausbau: Wände und Decken im Trockenbau, Estrich oder Trockenestrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten.
7. Abnahme: Abnahme der Arbeiten und gegebenenfalls Fertigstellungsanzeige beim Bauamt.

Ohne Gauben ist ein Ausbau oft in zwei bis vier Monaten abgeschlossen, mit Genehmigung und größeren Umbauten am Dach dauert es entsprechend länger.

Für den Ausbau als solchen gibt es keinen eigenen Zuschuss. Gefördert werden aber die energetischen Teile: Die Dachdämmung und neue Dachfenster können als Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle über das BAFA bezuschusst werden – mit 15 % Grundförderung; ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann den Zuschuss erhöhen. Die Regeln wurden im Juli 2026 geändert. Alternativ gibt es für Selbstnutzer den Steuerbonus nach § 35c EStG. Entsteht eine neue Wohnung, können je nach Bundesland Programme der Landesförderbanken infrage kommen.

Die Konditionen ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen und stellen Sie den Antrag vor Beginn der Arbeiten.

• Ohne Genehmigung ausgebaut: Ein ungenehmigter Ausbau kann zu Nutzungsverboten führen und beim späteren Verkauf Probleme machen.
• Hitze im Sommer unterschätzt: Wählen Sie Dämmstoffe mit gutem sommerlichen Hitzeschutz und planen Sie außen liegenden Sonnenschutz an den Dachfenstern ein.
• Schallschutz vergessen: Trittschall durch die alte Holzbalkendecke stört das Geschoss darunter. Ein schwimmender Estrich oder Trockenestrich mit Dämmung hilft.
• Heizung nicht geprüft: Reicht die bestehende Heizung für die zusätzliche Fläche aus?
• Zu wenig Licht: Dachfenster bringen deutlich mehr Licht als Gauben gleicher Größe. Planen Sie lieber eines mehr ein.