Das Wichtigste in Kürze
- Ein Generalunternehmer (GU) führt alle Bauleistungen eines Projekts aus einer Hand aus – einen Teil selbst, den Rest mit Nachunternehmern.
- Sie haben einen Vertragspartner, einen Ansprechpartner und eine Gewährleistung für das ganze Projekt.
- Für Koordination und Risiko schlägt der GU einen Aufschlag auf die Leistungen seiner Nachunternehmer auf – grob 10 bis 20 % sind verbreitet.
- Bei Neubau oder erheblichen Umbauten mit Verbrauchern gelten die Regeln des Verbraucherbauvertrags, etwa ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Generalunternehmer?
- Generalunternehmer, Generalübernehmer, Einzelvergabe
- Aufgaben eines Generalunternehmers
- Vor- und Nachteile
- Was kostet ein Generalunternehmer?
- Der GU-Vertrag: darauf sollten Sie achten
- Ablauf einer Sanierung mit Generalunternehmer
- So finden Sie den passenden Generalunternehmer
Was ist ein Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Bauunternehmen, das sämtliche Bauleistungen eines Projekts übernimmt und dafür allein gegenüber dem Bauherrn haftet. Einen Teil der Arbeiten führt er mit eigenen Leuten aus, meist den Rohbau oder ein Kerngewerk. Die übrigen Gewerke vergibt er an Nachunternehmer, die er koordiniert und bezahlt.
Für Sie als Bauherr heißt das: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, eine Rechnung. Ob Elektriker, Fliesenleger oder Maler – Sie verhandeln nicht mit jedem Gewerk einzeln.
Generalunternehmer, Generalübernehmer, Einzelvergabe
| Modell | Merkmal |
|---|---|
| Einzelvergabe | Sie beauftragen jedes Gewerk selbst und koordinieren den Ablauf, oft mit Architekt oder Bauleitung. |
| Generalunternehmer | Führt einen Teil der Bauleistungen selbst aus und vergibt den Rest an Nachunternehmer. |
| Generalübernehmer | Führt selbst keine Bauleistungen aus, sondern vergibt alles weiter und koordiniert. |
| Totalunternehmer | Übernimmt zusätzlich die Planung, also Entwurf und Bauausführung aus einer Hand. |
| Bauträger | Baut auf eigenem Grundstück und verkauft Grundstück und Gebäude gemeinsam. |
In der Praxis werden die Begriffe nicht immer sauber getrennt. Entscheidend ist, was im Vertrag steht: wer plant, wer ausführt und wer für was haftet.
Aufgaben eines Generalunternehmers
- Ausführung der vereinbarten Bauleistungen nach Plan und Werkvertrag
- Auswahl, Beauftragung und Bezahlung der Nachunternehmer
- Terminplanung und Koordination aller Gewerke auf der Baustelle
- Qualitätskontrolle und Einhaltung von Vorschriften und Normen
- Baustelleneinrichtung, Arbeitsschutz und Entsorgung
- Übergabe und Abnahme des fertigen Werks sowie Mängelbeseitigung in der Gewährleistungszeit
Die Planung selbst – etwa durch einen Architekten – ist in der Regel nicht Teil des GU-Vertrags, außer Sie vereinbaren das ausdrücklich.
Vor- und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Ein Vertragspartner für alle Leistungen | Aufschlag für Koordination und Risiko |
| Klare Haftung, keine Streitfragen zwischen Gewerken | Weniger Einfluss auf die Auswahl der Handwerker |
| Oft Festpreis und verbindlicher Fertigstellungstermin | Änderungen während der Bauzeit werden teuer |
| Weniger Koordinationsaufwand für Sie | Abhängigkeit von der Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens |
Was kostet ein Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer arbeitet nicht kostenlos: Auf die Preise seiner Nachunternehmer schlägt er einen Zuschlag für Koordination, Gewährleistungsrisiko und Gewinn auf. Verbreitet sind grob 10 bis 20 %, je nach Projektgröße und Leistungsumfang.
Ob das am Ende teurer ist als die Einzelvergabe, hängt vom Projekt ab. Bei der Einzelvergabe zahlen Sie keinen Zuschlag, dafür oft einen Architekten oder eine Bauleitung – und Sie tragen das Risiko, wenn Gewerke nicht ineinandergreifen. Ein GU erhält bei Nachunternehmern häufig auch bessere Konditionen.
Wie hoch das Budget für Ihre Sanierung insgesamt ungefähr ist, zeigt der Sanierungsrechner für Haus & Wohnung.
Der GU-Vertrag: darauf sollten Sie achten
- Baubeschreibung: Sie muss Leistungen, Materialien und Qualitäten so genau beschreiben, dass Angebote vergleichbar sind. Lücken führen später zu Nachträgen.
- Preis: Pauschalfestpreis oder Einheitspreise? Klären Sie, welche Leistungen ausdrücklich nicht enthalten sind.
- Termine: Verbindlicher Fertigstellungstermin, gegebenenfalls mit Vertragsstrafe bei Verzug.
- Zahlungsplan: Abschlagszahlungen nur nach erbrachtem Baufortschritt, nicht im Voraus.
- Abnahme und Gewährleistung: Bei Bauwerken nach BGB in der Regel fünf Jahre ab Abnahme, bei Vereinbarung der VOB/B regelmäßig vier Jahre.
Für Verbraucher gelten bei Neubau oder erheblichen Umbaumaßnahmen die Regeln des Verbraucherbauvertrags (§§ 650i ff. BGB): Der Unternehmer muss eine Baubeschreibung vorlegen und einen Fertigstellungstermin angeben, Sie haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht, Abschlagszahlungen sind auf 90 % der Vergütung begrenzt, und bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % zu. Lassen Sie größere Verträge vorab prüfen, zum Beispiel im Rahmen einer Vertragsprüfung.
Ablauf einer Sanierung mit Generalunternehmer
- Planung klären: Legen Sie mit Architekt oder Energieberater fest, was gemacht werden soll. Je genauer die Planung, desto belastbarer das Angebot.
- Leistungsbeschreibung erstellen: Alle Arbeiten, Materialien und Qualitäten werden beschrieben, bei größeren Projekten als Leistungsverzeichnis.
- Angebote vergleichen und verhandeln: Achten Sie auf Ausschlüsse, Eventualpositionen und den Zahlungsplan.
- Vertrag schließen: Mit Preis, Terminen, Zahlungsplan, Sicherheiten und Gewährleistung.
- Bauphase: Der GU koordiniert die Gewerke. Regelmäßige Baubesprechungen und ein Bautagebuch halten Sie auf dem Laufenden.
- Abnahme: Gemeinsame Begehung, Mängel ins Protokoll, danach Schlussrechnung und Beginn der Gewährleistung.
Förderanträge für energetische Maßnahmen müssen Sie in der Regel vor Abschluss des Vertrags bzw. vor Beginn der Arbeiten stellen. Klären Sie, ob der GU Sie dabei unterstützt.
So finden Sie den passenden Generalunternehmer
- Referenzen ansehen: Fragen Sie nach vergleichbaren Projekten und sprechen Sie, wenn möglich, mit früheren Kunden.
- Mehrere Angebote einholen: Mindestens drei, auf Basis derselben Leistungsbeschreibung. Mehr dazu im Angebotsvergleich.
- Bonität prüfen: Wie lange gibt es das Unternehmen? Gibt es Bürgschaften für Vertragserfüllung und Gewährleistung?
- Nachunternehmer erfragen: Welche Gewerke vergibt der GU weiter, und an wen?
- Kommunikation testen: Wer ist Ihr fester Ansprechpartner, und wie oft gibt es Baubesprechungen?
