Vertragsprüfung: Kauf-, Bau- und Handwerkerverträge richtig prüfen

Bei einer Vertragsprüfung wird ein Vertrag vor der Unterschrift darauf durchgesehen, ob er vollständig, verständlich und ausgewogen ist und ob er zu dem passt, was mündlich besprochen wurde. Rund um Immobilien geht es vor allem um drei Vertragsarten: den Kaufvertrag, den Bau- oder Werkvertrag mit Handwerkern und den Mietvertrag.

Prüfen können Sie selbst anhand einer Checkliste. Bei hohen Summen oder unklaren Klauseln lohnt sich eine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten – nutzen Sie diese Zeit. Achten Sie besonders auf:

• Kaufgegenstand: Stimmen Flurstück, Wohnungsnummer, Keller, Stellplatz und mitverkauftes Inventar?
• Gewährleistungsausschluss: Gebrauchtimmobilien werden fast immer „wie besichtigt“ verkauft. Bekannte Mängel sollten im Vertrag genannt sein; arglistig verschwiegene Mängel sind vom Ausschluss nicht gedeckt.
• Zahlung und Übergabe: Fälligkeit des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Übergabetermin.
• Belastungen: Welche Rechte in Abteilung II bleiben bestehen, etwa ein Wohnrecht oder Wegerecht?
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Beschlüsse der Eigentümerversammlung und beschlossene Sonderumlagen.

Mehr zum Ablauf beim Notar lesen Sie unter Notarvertrag.

Bei Sanierungen entstehen die meisten Streitigkeiten aus unklaren Verträgen. Wichtige Punkte:

1. Leistungsbeschreibung: Was genau wird geliefert und eingebaut, in welcher Qualität und Menge? Positionen wie „Nebenarbeiten nach Aufwand“ sollten begrenzt sein. Ein Leistungsverzeichnis schafft hier Klarheit.
2. Preis: Pauschalpreis oder Einheitspreise nach Aufmaß? Wie werden Nachträge vereinbart und abgerechnet?
3. Termine: Beginn, Fertigstellung und Folgen bei Verzug.
4. Zahlungsplan: Abschläge sollten sich am Baufortschritt orientieren. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen 90 % der Gesamtvergütung nicht übersteigen, und der Unternehmer muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % leisten.
5. Abnahme und Gewährleistung: Für Arbeiten an Bauwerken gilt nach BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme; ist die VOB/B vereinbart, sind es vier Jahre, sofern nichts anderes geregelt ist.

Für den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbauten durch einen Verbraucher gelten die Regeln zum Verbraucherbauvertrag: Der Unternehmer muss eine Baubeschreibung übergeben, und Sie haben in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Bevor Sie einen Vertrag prüfen, sollten die Angebote vergleichbar sein. Legen Sie allen Betrieben dieselbe Leistungsbeschreibung vor und vergleichen Sie Position für Position (siehe Angebotsvergleich). Ein deutlich günstigeres Angebot fehlt oft eine Leistung, die später als Nachtrag kommt.

Einen ersten Kostenrahmen für Ihr Vorhaben liefert der Sanierungsrechner – so erkennen Sie schneller, ob ein Angebot plausibel ist.

• Vorauszahlungen ohne Gegenleistung oder Sicherheit.
• Allgemeine Klauseln wie „bauseits zu stellen“ ohne Liste, was genau Sie liefern müssen.
• Fehlende Fertigstellungstermine oder „voraussichtlich“-Formulierungen ohne Folgen.
• Abnahme durch Ingebrauchnahme: Klauseln, nach denen schon der Einzug als Abnahme gilt.
• Mündliche Nebenabreden: Was nicht im Vertrag steht, lässt sich später kaum beweisen.