Werkvertrag: Rechte, Abnahme und Gewährleistung bei Sanierungen

Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller, dafür eine Vergütung zu zahlen (§ 631 BGB). Geschuldet ist ein Erfolg: Das Bad muss dicht sein, die Elektrik funktionieren, der Estrich eben liegen.

Damit unterscheidet sich der Werkvertrag vom Dienstvertrag, bei dem nur eine Tätigkeit geschuldet ist, und vom Kaufvertrag, bei dem eine fertige Sache übergeben wird. Fast alle Aufträge an Handwerker bei einer Sanierung sind Werkverträge – vom Fliesenleger bis zum Dachdecker. Auch ein mündlicher Auftrag oder ein angenommenes Angebot begründet einen Werkvertrag; schriftlich ist er jedoch deutlich leichter nachzuweisen.

• Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB): Grundform für alle Handwerksleistungen, auch kleine Reparaturen.
• Bauvertrag (§ 650a BGB): Werkvertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks. Hier gelten Zusatzregeln, etwa zu Änderungswünschen des Bestellers.
• Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB): Bauvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Er braucht Textform, eine Baubeschreibung und verbindliche Angaben zur Fertigstellung. Verbraucher können ihn innerhalb von 14 Tagen widerrufen, wenn sie korrekt belehrt wurden.
• VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Sie gelten nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart werden. Gegenüber Verbrauchern müssen sie vollständig zugänglich gemacht werden und unterliegen der AGB-Kontrolle.

• Vertragsparteien mit vollständiger Anschrift.
• Leistungsbeschreibung: Was genau wird ausgeführt, mit welchen Materialien, in welcher Qualität und Menge? Am besten als Leistungsverzeichnis mit Positionen.
• Vergütung: Pauschalpreis oder Einheitspreise, Stundensätze für Zusatzarbeiten, Umgang mit Nachträgen.
• Termine: Beginn, Fertigstellung, gegebenenfalls Zwischentermine und Vertragsstrafe bei Verzug.
• Zahlungsplan: Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, keine Vorkasse für nicht erbrachte Leistungen.
• Abnahme und Gewährleistung: Form der Abnahme, Gewährleistungsfrist, gegebenenfalls Sicherheitseinbehalt.
• Vertragsgrundlagen: BGB oder VOB/B, geltende Pläne und Normen.

Bei größeren Summen lohnt sich eine Vertragsprüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, bevor Sie unterschreiben.

Die Vergütung ist beim Werkvertrag grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig. Für bereits erbrachte, vertragsgemäße Leistungen kann der Unternehmer Abschlagszahlungen verlangen (§ 632a BGB). Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge insgesamt 90 % der Gesamtvergütung nicht übersteigen, und der Unternehmer muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung leisten.

Eine Anzahlung vor Arbeitsbeginn ist nur dann üblich und vertretbar, wenn der Betrieb zum Beispiel teures Material eigens bestellen muss. Zahlen Sie nie deutlich mehr, als bereits geleistet oder geliefert wurde.

Wurde ein Kostenanschlag zugrunde gelegt und zeigt sich, dass er wesentlich überschritten wird, muss der Unternehmer Sie unverzüglich informieren. Sie können den Vertrag dann kündigen und zahlen nur die bis dahin erbrachte Leistung.

Mit der Abnahme erklären Sie, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist. Sie hat weitreichende Folgen:

• Die Vergütung wird fällig.
• Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen.
• Die Gefahr geht auf Sie über.
• Die Beweislast für Mängel kehrt sich um: Nach der Abnahme müssen in der Regel Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt.

Lassen Sie die Abnahme deshalb nie zwischen Tür und Angel stattfinden. Gehen Sie das Werk gemeinsam durch, halten Sie Mängel und Restarbeiten in einem Protokoll fest und behalten Sie sich die Rechte wegen bekannter Mängel ausdrücklich vor. Wesentliche Mängel berechtigen zur Verweigerung der Abnahme. Bei größeren Projekten lohnt es sich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Ist das Werk mangelhaft, haben Sie nach § 634 BGB folgende Rechte, im Grundsatz in dieser Reihenfolge:

1. Nacherfüllung: Der Unternehmer darf und muss den Mangel zunächst selbst beseitigen. Setzen Sie ihm dafür schriftlich eine angemessene Frist, am besten mit einer Mängelanzeige.
2. Selbstvornahme: Nach erfolglosem Fristablauf können Sie den Mangel durch einen anderen Betrieb beseitigen lassen und die Kosten verlangen.
3. Rücktritt oder Minderung: Sie treten vom Vertrag zurück oder setzen die Vergütung herab.
4. Schadensersatz: Wenn der Unternehmer den Mangel zu vertreten hat.

Ob eine Leistung als „Bauwerk“ gilt, ist nicht immer eindeutig. Größere Arbeiten wie eine Dachsanierung, ein neues Bad oder eine neue Elektroinstallation fallen in der Regel darunter. Im Zweifel hilft eine rechtliche Beratung.

Als Besteller können Sie einen Werkvertrag bis zur Vollendung des Werks jederzeit kündigen (§ 648 BGB). Der Unternehmer behält dann aber seinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen. Das Gesetz vermutet, dass ihm 5 % der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil zustehen. Beide Seiten können zudem aus wichtigem Grund kündigen.

Beim Bauvertrag können Sie außerdem Änderungen anordnen, etwa eine andere Ausführung. Zunächst sollen sich beide Seiten über die Mehr- oder Mindervergütung einigen. Halten Sie jede Änderung schriftlich mit Preis fest, damit es am Ende keinen Streit über Nachbesserungen und Nachträge gibt.

• Nur mündliche Absprachen ohne Leistungsbeschreibung.
• Pauschalpreis ohne klaren Leistungsumfang – dann ist unklar, was enthalten ist.
• Hohe Vorauszahlungen ohne Gegenwert auf der Baustelle.
• Abnahme ohne Protokoll oder bei offensichtlichen Mängeln.
• Zusatzaufträge auf Zuruf, ohne Preis.
• Schwarzarbeit: Ein Vertrag ohne Rechnung ist nichtig – Sie haben dann keine Gewährleistungsansprüche.

Bevor Sie Werkverträge abschließen, hilft eine realistische Kostenschätzung als Vergleichsmaßstab für die Angebote. Die erhalten Sie mit dem Sanierungsrechner für Haus & Wohnung.