Checkliste Sanierung: alle Schritte in der richtigen Reihenfolge

Eine Checkliste für die Sanierung ordnet alle Aufgaben eines Sanierungsprojekts in der Reihenfolge, in der sie anfallen – von der ersten Idee bis zur Abnahme. Sie hilft, nichts zu vergessen, Entscheidungen rechtzeitig zu treffen und Gewerke so zu planen, dass kein Arbeitsschritt einen anderen zunichtemacht.

Die folgende Checkliste ist für Eigentümer und Käufer von Häusern und Wohnungen gedacht. Sie passt für eine Teilsanierung genauso wie für eine Kernsanierung – streichen Sie einfach die Punkte, die Sie nicht betreffen.

• Ziele festlegen: Was soll sich ändern – Energieverbrauch, Komfort, Grundriss, Barrierefreiheit, Wert für den Verkauf oder die Vermietung?
• Unterlagen sammeln: Grundrisse, Baubeschreibung, Energieausweis, Rechnungen früherer Arbeiten, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
• Bestand prüfen lassen: Ein Bausachverständiger oder Architekt prüft Feuchte, Statik, Dach, Leitungen und Heizung.
• Schadstoffe klären: In Gebäuden, die vor 1993 gebaut oder umgebaut wurden, vor Abbruch- und Bohrarbeiten auf Asbest und andere Schadstoffe prüfen.
• Budget aufstellen: Kosten je Maßnahme schätzen, Nebenkosten und 15 bis 20 % Reserve einplanen. Eine erste Orientierung gibt der Sanierungsrechner für Haus & Wohnung.
• Wohnsituation klären: Können Sie während der Arbeiten im Haus bleiben, oder brauchen Sie eine Übergangswohnung? Bei einer Kernsanierung ist das Haus meist mehrere Monate nicht bewohnbar.
• Finanzierung klären: Eigenkapital, Kredit, Förderkredit – am besten bevor Sie Angebote einholen.

• Energieberatung: Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind, und ist bei der Förderung hilfreich. Mehr unter Energieberatung.
• Maßnahmen festlegen und priorisieren: Was muss jetzt sein, was kann warten? Bei einer Sanierung in Etappen auf die technische Reihenfolge achten.
• Planung beauftragen: Bei Eingriffen in Grundriss, Tragwerk oder Dach brauchen Sie Architekt und Statiker.
• Genehmigungen prüfen: Anbauten, Nutzungsänderungen, Dachgauben oder Arbeiten am Baudenkmal sind meist genehmigungspflichtig. Bei Wohnungseigentum braucht es für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einen Beschluss der Eigentümer.
• Förderung beantragen: Anträge vor Beginn der Arbeiten stellen. Klären Sie, ob Sie Handwerkerverträge vorher schon abschließen dürfen – meist nur mit einer Klausel, die sie von der Förderzusage abhängig macht. Die Regeln wurden im Juli 2026 geändert, prüfen Sie die aktuellen Konditionen vor dem Antrag. Einen Überblick gibt der Beitrag zur KfW-Förderung.
• Nachrüstpflichten prüfen: Nach einem Kauf gelten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) Nachrüstpflichten mit zwei Jahren Frist, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs.

• Leistungen beschreiben: Je genauer, desto besser lassen sich Angebote vergleichen.
• Mindestens drei Angebote pro Gewerk einholen und Positionen, Mengen und Ausschlüsse vergleichen – mehr dazu unter Angebotsvergleich.
• Einzelvergabe oder Generalunternehmer entscheiden: Einzelvergabe ist oft günstiger, die Koordination liegt dann aber bei Ihnen.
• Verträge schriftlich schließen: mit Leistungsumfang, Preis, Terminen, Zahlungsplan und Gewährleistung.
• Zahlungen an den Baufortschritt koppeln: Keine hohen Vorauszahlungen, Abschläge nur für erbrachte Leistungen.
• Zeitplan abstimmen: Lieferzeiten für Fenster, Heizung oder Fliesen berücksichtigen und Pufferzeiten einplanen.
• Versicherungen prüfen: Bauherrenhaftpflicht und gegebenenfalls Bauleistungsversicherung, bei größeren Vorhaben Wohngebäudeversicherung informieren.

Auf der Baustelle gilt: von außen nach innen, von grob nach fein, von oben nach unten. Eine bewährte Reihenfolge für eine umfassende Sanierung:

1. Baustelle einrichten, Strom, Wasser und Container organisieren
2. Rückbau und Entsorgung, Schadstoffsanierung durch Fachbetriebe
3. Statische Arbeiten und Wanddurchbrüche
4. Dach, Fenster und Außentüren, danach Fassadendämmung und Außenputz (je nach Witterung auch parallel zum Innenausbau)
5. Rohinstallation von Elektrik, Sanitär, Heizung und Lüftung
6. Innenputz und Trockenbau
7. Estrich, danach ausreichend trocknen lassen
8. Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge
9. Endmontage: Schalter, Steckdosen, Sanitärobjekte, Heizkörper, Türen

Besonders wichtig ist die Trocknung: Estrich und Putz bringen viel Wasser ins Haus. Werden Bodenbeläge zu früh verlegt, drohen Schäden. Lassen Sie die Restfeuchte vor dem Verlegen messen.

Während der Bauarbeiten

• Regelmäßig auf der Baustelle sein: Wöchentliche Termine mit den Handwerkern oder der Bauleitung helfen, Fehler früh zu erkennen.
• Dokumentieren: Fotos von Leitungen, Abdichtungen und Dämmung, bevor sie verdeckt werden. Das hilft bei späteren Reparaturen und bei Mängeln.
• Änderungen schriftlich festhalten: Nachträge vor der Ausführung mit Preis vereinbaren.
• Budget laufend abgleichen: Jede Rechnung gegen den Plan prüfen.
• Nachbarn informieren: Lärm, Container und Gerüst ankündigen.

• Abnahme je Gewerk vereinbaren: Gemeinsamer Termin, Protokoll mit allen Mängeln und Fristen zur Beseitigung. Was dabei rechtlich gilt, lesen Sie unter Abnahme.
• Bekannte Mängel vorbehalten: Mängel, die Sie bei der Abnahme kennen, müssen Sie im Protokoll festhalten, sonst können Rechte verloren gehen.
• Schlussrechnung prüfen: Mengen, Nachträge und Abschläge abgleichen, erst danach bezahlen.
• Unterlagen sammeln: Rechnungen, Pläne, Fotos, Prüfprotokolle für Elektrik und Heizung, Wartungshinweise.
• Förderung abrechnen: Verwendungsnachweis fristgerecht einreichen.
• Gewährleistungsfristen notieren: Kurz vor Ablauf noch einmal alles prüfen.
• Wartung planen: Heizung, Lüftungsanlage, Rauchwarnmelder und Silikonfugen brauchen regelmäßige Pflege. Tragen Sie die Termine gleich in den Kalender ein.

Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen will, sollte einige Punkte schon vor der Unterschrift beim Notar klären. Später lassen sich Kaufpreis und Finanzierung kaum noch anpassen.

• Besichtigung mit Fachbegleitung: Ein Sachverständiger erkennt Feuchte, Risse, alte Leitungen und Schadstoffverdacht, die Laien leicht übersehen.
• Energieausweis und Heizung: Energiekennwerte, Alter und Art der Heizung zeigen, wie hoch Verbrauch und Sanierungsbedarf sind.
• Kosten grob schätzen: Sanierungskosten zusammen mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten in die Finanzierung aufnehmen.
• Auflagen prüfen: Denkmalschutz, Bebauungsplan oder Erhaltungssatzung können Maßnahmen einschränken.
• Bei Wohnungseigentum: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage und geplante Sonderumlagen ansehen.

• Zu früh Verträge unterschreiben: Wer vor dem Förderantrag ohne Förderklausel beauftragt oder schon anfängt, riskiert den Zuschuss.
• Kein Zeitpuffer: Lieferzeiten, Krankheit, Wetter und Trocknungszeiten verschieben fast jeden Plan. Planen Sie den Umzug nicht auf den Tag genau.
• Entscheidungen auf der Baustelle: Fliesen, Steckdosen oder Türen erst während der Arbeiten auszuwählen, führt zu Wartezeiten und Nachträgen.
• Mündliche Absprachen: Halten Sie Änderungen, Preise und Termine immer schriftlich fest, zumindest per E-Mail.
• Abnahme übersprungen: Ohne Abnahmeprotokoll ist später schwer zu beweisen, welche Mängel schon bei Fertigstellung vorhanden waren.